賃貸集合住宅の開発・プロパティマネジメントを行っている帝国不動産株式会社は、賃貸オーナー1,000人を対象とした調査で明らかになった賃貸経営の実態、ならびに独自データによる高需要駅ランクに関する記者発表会を都内で開催しました。
帝国不動産とは
帝国不動産は「美しい暮らし方を住まいから」を企業理念に掲げ、賃貸集合住宅の開発・管理を一社一貫体制で手掛ける不動産会社。
2026年5月に株式会社アーキテクト・ディベロッパーから社名変更を行い、データ駆動型の経営や、ファイナンスのプロ集団の専門知見、そして社員の情熱を原動力にオーナー・投資家・居住者へ「最善の答え」となる価値を提供。
今後は、50年・100年先まで見据えた暮らしと資産のパートナーとして、地域の未来を共創することを目指しています。
発表会に登壇した、帝国不動産株式会社 代表取締役社長の木本啓紀氏は同社の紹介などを行い、
「近年、賃料が大幅に上昇しています。住宅の家賃は非常に上昇幅が抑えられているというのが過去30年ぐらいの一つの考え方ではありましたが、直近は様々な要因から非常に家賃が上がっているのが顕著に確認できます。そういった中で、私どものプロパティマネジメント事業だけを切り出した経営指標ですが、売上が伸びています。」
と、不動産業界においては逆風と言われている現在、売上が好調に推移していると語り、企業としても成長を続けていることを明かしました。
首都圏賃貸オーナー1,000人への意識調査＆独自設定の駅ランクを公開
帝国不動産が行った調査によると、1都3県の1棟賃貸において、全体の値上げ率が56.7%となったことを明かし、過半数のオーナーが直近2年で賃料を引き上げているという実態、そして市場全体で上昇局面にあることを紹介。
その中でも、特に東京都心5区(港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区)は値上げ率が最も高い73.2％、一方で神奈川県・埼玉県は50％を下回ることがわかったと説明。
しかし、約4割のオーナーが前向きな投資に着手していることも明かしました。
続けて、帝国不動産株式会社 デジタル本部 バリュエーション課 次長の岡田英樹氏が登壇し、同社が独自に行っている駅ランクについて、
「まず、独自のバリュエーション手法によって、1都3県の1,500駅を、雇用の集積や人口動態などを総合的に評価し、1,000駅に厳選しております。この1,000駅をさらに12分割します。東西南北の4分割、そして徒歩5分・10分・15分圏内の3つに分け、合計12,000の分析エリアに分け、設備・間取り・入居者ターゲットを決め、エリアを設定していきます。」
と、エリアの細分化を行っていると語りました。
帝国不動産では「賃貸需要の高低判別ができる指標がない」「駅単位の地域キャパシティがわからない」「需要の低いエリアに供給が集中してしまう」といった課題があったことから、集めた情報をもとに分析を実施し、独自の駅ランクを設定。
これによって需要の可視化、駅ベースでの供給、供給量の定量化を実現できたとコメント。
この駅ランクは、SからEまでに分けているそう。
このランクには、都心6区(港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区)や、全国的に知られる一等地を「プライムコア」、都心6区以外の影響力のある駅や副都心として就業拠点を持つ地域などを「準プライムコア」として除外しているのだとか。
その後、エリアマップで実際に分析した情報を可視化したデータを初めて公開した岡田次長は、
「こういった多角的なデータを使って、当社ではいろいろな分析をして、エリアを選定しているというのがお分かりいただけるかと思います。」
と、収集・分析したデータをしっかり活用・反映していると語りました。
帝国不動産が分析する「定期借家」の現状
帝国不動産株式会社 執行役員 プロパティマネジメント本部長の新井勲氏は、
「家賃の上昇トレンドがある中、直近で定期借家契約を採用する動きが非常に強くなっております。」
と語り、現在首都圏で急増している「定期借家」について解説しました。
家賃上昇トレンドがある中で、賃料を思うように上げることができない理由に「普通借家契約がある」と、アンケートをもとに分析した新井本部長は、
「定期借家契約の制度は、2000年からスタートしました。当時、一部で定期借家契約を採用したこともありましたが、業界内ではあまりスタンダードにならなかった。また、定期借家のイメージは家賃が『やや下がる』『大きく下がる』が約4割、『むしろ上げやすい』という回答は8.8%にとどまりました。」
と、定期借家にマイナスイメージがあると解説。
しかし、帝国不動産ではインフレの家賃上昇の背景から、一部で定期借家契約を採用しているそう。
「当社の物件を成約していただいている取引会社様に、我々の定期借家契約がどういうものかということを、丁寧にご説明する機会を設けました。当社の定期借家契約に関しては、基本的に再契約型。ほとんどのケースはずっと住み続けられる定期借家契約というところになります。」
と、独自の定期借家契約について語った新井本部長。
賃料の見直しがしやすく、更新判断も両者合意での再契約ができるため、トラブルの防止にもつながるメリットがあるとコメント。
今後は、定期借家契約への移行が進んでいくと、今後の予測値も明かしました。
また、2年で契約が終了する都合上、重要事項説明書と賃貸借契約を締結し直す必要があり、オペレーションが重くなることも定期借家契約が定着しなかった要因の1つだと言及した新井本部長は、
「収益は上がるものの、オペレーションのリソースコストも上がっていきますが、我々はシステム・データを含め、緻密に賃貸経営に盛り込みながら運営を行っています。」
と、帝国不動産のプロパティマネジメントが実績を出し、賃貸オーナーに有用であることをアピール。
木本代表は最後に、
「弊社は近々上場いたしますので、株式公開を行い、パブリックカンパニーとして永続的に成長していきたい。そういった中で、今後も成長を見守っていただければと考えております。」
と発表会を締めくくりました。
帝国不動産：https://teikokufudosan.jp/
